天津市濱海新區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《濱海新區(qū)民用建筑規(guī)劃設(shè)計管理創(chuàng)新指導意見》的通知

各開發(fā)區(qū)管委會,，各有關(guān)委局,、各街鎮(zhèn)：

現(xiàn)將《濱海新區(qū)民用建筑規(guī)劃設(shè)計管理創(chuàng)新指導意見》印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行,。

天津市濱海新區(qū)人民政府

2023年2月22日

（此件主動公開）

濱海新區(qū)民用建筑規(guī)劃設(shè)計管理創(chuàng)新指導意見

為深入貫徹黨的二十大精神,，認真落實習近平總書記對天津工作“三個著力”重要要求和一系列重要指示批示精神，以及天津市第十二次黨代會精神,，以高質(zhì)量發(fā)展,、高水平改革開放、高效能治理,、高品質(zhì)生活為導向,，以“精準規(guī)劃、精品建設(shè),、精細管理,、精美環(huán)境”為原則，以惠民利民為宗旨,，推動“濱城芯,、濱海灣、濱河岸”集聚發(fā)展和城市更新快速落地,，將公交導向,、綠色低碳、開放活力社區(qū)等理念融入規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新舉措,，全力打造宜居宜業(yè)宜游宜樂美麗“濱城”,。依據(jù)《中共中央國務院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》中關(guān)于加強對建筑設(shè)計管理的要求，以及《濱海新區(qū)條例》鼓勵在土地,、城鄉(xiāng)規(guī)劃等方面管理創(chuàng)新和先行先試的有關(guān)規(guī)定,，在借鑒北京、深圳等城市的規(guī)劃管理經(jīng)驗基礎(chǔ)上,，結(jié)合濱海新區(qū)實際,，制定《濱海新區(qū)民用建筑規(guī)劃設(shè)計管理創(chuàng)新指導意見》（以下簡稱《意見》）。

一,、倡導以公共交通為導向的城市空間發(fā)展模式和城市用地高效復合利用

圍繞軌道交通站點集聚城市功能,，適度提高站點周邊土地開發(fā)強度，地上地下整體開發(fā),，打造緊湊集約,、運行高效的城市發(fā)展格局。

（一）允許軌道站點周邊1公里范圍內(nèi)的城市更新項目,、TOD開發(fā)項目（特別是地鐵上蓋綜合開發(fā)項目）和城市標志節(jié)點（在控制性詳細規(guī)劃中確定）土地混合開發(fā)利用,，建設(shè)指標根據(jù)實際需求合理確定。

在控制性詳細規(guī)劃和城市設(shè)計編制中,，居住街坊用地容積率,、建筑密度、建筑高度可按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》（GB50180-2018）有關(guān)要求進行適度優(yōu)化和修正（詳見附表1）,，經(jīng)專家充分論證必要性后,，并經(jīng)城市消防、建設(shè)等管理部門同意后，依程序報請區(qū)政府審批后實施,。

規(guī)劃資源部門審批建筑高度80米以上高層住宅建筑,、100米以上高層公共建設(shè)項目時，應當征求屬地消防救援機構(gòu)意見,，確保與消防救援能力相匹配,。嚴格限制新建250米以上超高層建筑。

（二）鼓勵建設(shè)項目按照《天津市規(guī)劃用地兼容性管理暫行規(guī)定》相關(guān)要求落實規(guī)劃用地兼容性政策,，在合理布局的前提下,，規(guī)劃用地兼容性比例可適度提高至30%（工業(yè)用地、物流倉儲用地除外）,。

二,、鼓勵民用建筑設(shè)置架空平臺

通過設(shè)置架空平臺營造有利于激發(fā)交流互動的場所、具有活力和創(chuàng)新精神的場所,、具有參與性和開放共享精神的場所,，塑造臨海、親河的濱水城市空間,，推動城市更新和地鐵站點綜合開發(fā),。

（一）適用范圍。位于沿海,、海河及其規(guī)劃綠地城市側(cè)邊線起200米范圍的建設(shè)項目,，劃定的城市更新區(qū)內(nèi)建設(shè)項目，TOD綜合開發(fā)項目（地鐵上蓋開發(fā)項目）,。

（二）容積率計算,。架空層面積達到200平方米以上，或建筑底層架空占所在建筑主體結(jié)構(gòu)水平面積1/3以上,，或以柱,、剪力墻落地且凈高3米以上5米以下區(qū)域的架空部分以及用于城市交通架空部分，均不計算容積率（建設(shè)項目電梯井,、門廳,、過道等圍合部分和利用架空空間設(shè)置應建配套設(shè)施以及其他法規(guī)、文件有特殊要求的除外）,。架空層不得擅自封閉,，不得隨意改變使用功能。

（三）建筑密度和綠地率計算

1.架空層內(nèi)做停車空間,、交通空間和兼容性功能等公共空間的部分,，不計建筑密度，以架空平臺上的建筑密度作為項目的建筑密度,。

2.在滿足建筑荷載安全,、保溫等要求的前提下,，鼓勵對架空平臺上部進行綠化，架空平臺綠化可按系數(shù)折算綠地率（表2）,，并納入地塊綠地率控制指標,。

表2 架空平臺綠地率折算表

（四）項目用地紅線（含架空層）內(nèi)可設(shè)置兩面圍合、三面圍合或一定規(guī)模的城市公共活力空間作為市民休閑廣場,、兒童游樂場,、口袋公園等供人活動,、交流,、休憩的場所。城市公共活力空間有效面積計算方式如下（詳見附圖一）：

1.兩面圍合空間（即街角空間）的各邊長自相鄰建筑用地紅線開始計算,，短邊不應小于15m,，長寬比不大于3；

2.三面圍合空間的沿街開口長度不應小于10m,，進深與開口比例不小于0.5,，不大于2；

3.建設(shè)項目向城市提供的非圍合的其他公共開放空間（非交通性道路和停車場）的短邊不應小于15m,。

城市公共活力空間內(nèi)設(shè)置的用地兼容性建筑,，其建筑面積計入城市公共活力空間有效面積。城市公共空間不可作為停車場使用,。

（五）架空平臺下方可設(shè)置停車場,，其面積及停車位數(shù)量計算方式如下：

1.停車場外輪廓面積不應大于“（四）”中各類面積總和的1.4倍（詳見附圖二）。

2.架空層內(nèi)應集中布置公共停車位作為面向社會的開放車位,。開放車位數(shù)不計入機動車停車配建指標,，且數(shù)量不應低于架空層配建停車位數(shù)量的10%。開放車位應當結(jié)合智慧停車指示系統(tǒng),，在面向道路一側(cè)設(shè)置便于識別的電子停車信息提示等設(shè)施,。

（六）鼓勵架空層內(nèi)按照規(guī)劃用地兼容性政策，結(jié)合城市公共活力空間設(shè)置多用途建筑以提供多元化服務,、增加街道活力,。架空層內(nèi)建（構(gòu)）筑物立面高度、面寬等應均衡有序,，與鄰域建筑,、城市街道、自然環(huán)境相協(xié)調(diào),，通過設(shè)計手法巧妙遮擋,、隱藏建筑設(shè)備和停車場等。

三,、鼓勵民用建筑設(shè)置露臺

鼓勵建筑設(shè)計創(chuàng)新,，通過設(shè)置錯層,、退臺等方式設(shè)置露臺，改善采光和通風條件,，優(yōu)化室外活動空間,，豐富城市建筑層次和造型，提升人居環(huán)境體驗,。

（一）適用范圍,。位于沿海、海河以及其它重要城市開敞空間（如大型水面,、景觀軸線,、城市公園、城市迎賓主干道,、短邊長50米以上用地面積4000平方米以上廣場和綠地等）周邊范圍內(nèi)的民用建筑,。

（二）帶露臺建筑的設(shè)計應符合區(qū)域城市設(shè)計要求。未編制城市設(shè)計的地區(qū),，由建設(shè)單位組織編制整體策劃方案一同報審,，統(tǒng)籌設(shè)計周邊相鄰地塊建筑風貌，保障建筑形態(tài)和空間的錯落與協(xié)調(diào),。

（三）露臺設(shè)計應符合以下要求：

1.共用共享,。應結(jié)合建筑的公共部位設(shè)置，作為業(yè)主共同使用的共享空間,，不計算建筑面積,。

2.綠色美觀。應采用種植池等綠化手法形成屋頂花園,。

3.保障安全,。應通過花池（沿屋面外檐設(shè)置的花池寬度不應低于600mm，種植池內(nèi)覆土深度不應低于300mm,，植物種植高度不應低于600mm）,、護欄等方式保障露臺使用安全，同時應保證良好的對外視線通廊和與建筑立面相融合的設(shè)計效果,。

4.設(shè)施完善,。應設(shè)置具有吸引力的設(shè)施以滿足不同人群的需求。

5.保護隱私,。應通過建筑材料,、形象墻等手法，避免露臺活動人群對住戶隱私的影響,。

四,、鼓勵民用建筑采用坡屋頂，將建筑屋頂造型與功能相結(jié)合,，豐富建筑第五立面

滿足以下要求的坡屋頂下建筑面積可享受容積率獎勵：

（一）坡屋頂起坡點與樓面垂直距離不大于600mm,；

（二）坡屋頂坡度角不大于60°,；

（三）屋脊結(jié)構(gòu)下皮距樓面凈高不大于4.8m。

享受容積率獎勵的建筑面積（以下簡稱獎勵建筑面積）應在建設(shè)工程設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟指標表和建筑面積計算表中予以明確,，不納入容積率計算,。單棟建筑獎勵建筑面積不得超過地上該建筑計容建筑面積的20%。獎勵建筑面積需補繳土地出讓收益,。（詳見附圖三）

五,、鼓勵民用建筑采取自然采光與通風的方式提高地下空間建筑品質(zhì)

民用建筑地下空間宜采用下沉庭院、天井等方式增加天然采光和自然通風,，地下建筑空間及結(jié)構(gòu)不得逾越項目用地紅線,。

鼓勵建設(shè)項目充分利用地下空間提高土地利用率（居住區(qū)公共服務設(shè)施以便民為原則需設(shè)置為地上的建構(gòu)筑物以及其他有特殊要求的設(shè)施除外），其中住宅單元的地下空間增值利用部分（以下簡稱住宅地下室）應滿足以下要求：住宅地下室總層高不應超過6.0m,；住宅的臥室,、起居室（廳）不應布置在地下,。

建設(shè)項目中地下空間增值利用部分建筑面積應在建設(shè)工程設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟指標表和建筑面積計算表中予以明確,。應按照有關(guān)要求補繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按天津市有關(guān)規(guī)定減半執(zhí)行,。

六,、鼓勵住宅建筑設(shè)置陽臺，提升居住品質(zhì)

（一）住宅建筑的每個套型中凸出結(jié)構(gòu)主體外的陽臺,、凸窗,、室外空調(diào)機隔板等構(gòu)件的水平面積之和不應超過該套型總建筑面積的15%，且不應大于25平方米,。其中住宅建筑陽臺最大進深不應大于2.10米,。陽臺的設(shè)置應兼顧實用與美觀的原則，結(jié)合住宅主要使用功能進行設(shè)置,。

（二）套型建筑面積不大于100平方米時,，每戶陽臺結(jié)構(gòu)底板投影面積之和不應大于8平方米；套型建筑面積大于100平方米且不大于130平方米時,，每戶陽臺結(jié)構(gòu)底板投影面積之和不應大于15平方米,；套型建筑面積大于130平方米時，每戶陽臺結(jié)構(gòu)底板投影面積之和不應大于20平方米,。

七,、鼓勵通過增設(shè)住宅套內(nèi)挑空空間，提高住宅類建筑設(shè)計品質(zhì)

住宅類建筑的標準層高一般不超過3.6米,，門廳,、起居室、餐廳等通高部位的建筑層高不應超過7.2米,，且通高部位建筑面積總和不應超過該戶套型總建筑面積的30%,。設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)不限,。通高部分不得預留后期增加樓板、夾層及封閉空間的結(jié)構(gòu)和構(gòu)造,，以免造成安全,、消防隱患。

八,、居住項目可設(shè)置室外專有庭院

庭院作為中國傳統(tǒng)民居的組成部分,，既是人居與自然的交互紐帶，又是居住者感受豐富生活體驗的空間,，承載著家人群聚休閑,、美化住宅、調(diào)節(jié)微氣候等重要作用,。

建筑高度不大于36m的住宅可設(shè)置室外專有庭院,，屬于專有部分特定空間；住宅室外專有庭院不計入建筑密度,、不計入綠地率,；住宅室外專有庭院可設(shè)置起到景觀、遮擋作用的通透性圍墻,，高度不大于1.80m,；住宅室外專有庭院應在建設(shè)工程設(shè)計方案中明確其界線及立面效果；當建筑層數(shù)在5層及以上時,，庭院上空應設(shè)置預防高空墜物等危險行為的防護措施,。

九、鼓勵建設(shè)高品質(zhì)綠色建筑,，助力綠色低碳城區(qū)建設(shè)

建設(shè)項目滿足國家標準《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2019）標準的二,、三星級綠色建筑項目，或滿足《近零能耗建筑技術(shù)標準》（GB/T51350-2019）標準的超低能耗及以上建筑項目,，可采用本《意見》第二條,、第三條相關(guān)創(chuàng)新舉措。鼓勵探索建設(shè)城市森林花園住宅,，以資源節(jié)約和環(huán)境友好的建筑方式打造高水平綠色生態(tài)住宅建筑,。

十、鼓勵探索開放街區(qū)模式,，營造開放活力的社區(qū)創(chuàng)新形態(tài),，將生活融入街道

在滿足《天津市新型居住社區(qū)城市設(shè)計導則（試行）》要求前提下，建設(shè)項目日照影響范圍內(nèi)對其他地塊項目無影響的,，建筑間距和日照要求按照天津市試點區(qū)域進行控制,，同時可適用本《意見》第二條、第三條相關(guān)創(chuàng)新舉措,。

十一,、審批手續(xù)辦理

規(guī)劃資源管理部門在核發(fā)規(guī)劃條件通知書時應注明“鼓勵按照《意見》有關(guān)要求進行規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新”,。土地出讓后，建設(shè)單位應按照規(guī)劃條件要求進行方案設(shè)計,。

涉及住宅坡屋頂空間,、住宅地下室空間需補繳土地出讓金的，按照市規(guī)劃資源局《關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導意見（試行）》有關(guān)要求執(zhí)行,，住宅類以外的建筑坡屋頂空間,、地下室空間可參照執(zhí)行。

建設(shè)工程設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟指標表和建筑面積計算表中應明確坡屋頂容積率獎勵面積及獎勵面積占該建筑計容建筑面積比例,、架空平臺設(shè)置的有效面積（架空平臺下公共空間面積和多功能建筑面積之和）與停車空間面積比例,、兼容性建筑面積、地下經(jīng)營性建筑面積（住宅單元的地下空間增值利用部分建筑面積）等,，并在規(guī)劃總平面當中明確標注各類面積所在位置示意圖,，在建設(shè)工程規(guī)劃許可階段進行審核。

采用本《意見》創(chuàng)新舉措的建設(shè)項目應當在建設(shè)工程規(guī)劃許可佐證材料當中補充涉及創(chuàng)新內(nèi)容專篇,，詳細表述創(chuàng)新舉措使用位置和有關(guān)設(shè)計方案,、建筑規(guī)模等有關(guān)內(nèi)容。

十二,、加強監(jiān)督管理工作

（一）項目實施主體應以提高建筑設(shè)計水平,、提升建筑品質(zhì)為原則，組織設(shè)計單位做好方案設(shè)計工作,，不得通過潛伏設(shè)計為增加建筑面積、改變使用性質(zhì)創(chuàng)造條件,。

本《意見》涉及的架空平臺,、坡屋頂、露臺,、陽臺,、地下室、挑空空間,、庭院等由項目實施主體負總責任,，設(shè)計單位、施工單位,、測繪單位按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計,、施工和測量，并對真實性,、準確性,、合規(guī)性各負其責。項目實施主體的失信行為將納入工程建設(shè)項目審批信用管理信息平臺,，歸集至天津市行政機關(guān)聯(lián)合獎懲監(jiān)管系統(tǒng),，按照“一處失信,、處處受制”的原則實施聯(lián)合懲戒。違法建設(shè)實物予以沒收處置,。

（二）使用本《意見》進行開發(fā)建設(shè)的項目,，實施主體應當在施工場地主入口醒目處設(shè)置公告欄用于長期展示加蓋規(guī)劃審批部門業(yè)務專用章的規(guī)劃總平面圖及建筑圖紙，不得擅自取消,。

（三）如建設(shè)項目設(shè)置露臺,，項目物業(yè)管理公司應負責維護屋頂綠化，保證綠植數(shù)量不減少,、質(zhì)量不降低,；項目納入城市監(jiān)管范圍，由規(guī)劃資源及城市管理部門定期組織檢查,。

（四）按照本《意見》及有關(guān)規(guī)范要求設(shè)計住宅室外專有庭院的,，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將相關(guān)權(quán)利義務納入房屋買賣合同附加條款，同時應約束私自加建,、損害他人合法權(quán)益不良行為,。

（五）規(guī)劃驗收合格并投入使用后，房屋產(chǎn)權(quán)人不得私自對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行改造,；露臺（屋頂花園）是建筑整體形象的一部分,，僅作為業(yè)主休憩休閑、觀賞景色等活動場地,，不可私搭亂建,、改變其用途。違反上述要求的應承擔相應法律責任,。

（六）除本《意見》規(guī)定內(nèi)容外,，其他涉及住宅多樣性空間增值利用的，還應符合市規(guī)劃資源局《關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導意見（試行）》相關(guān)要求,。

（七）規(guī)劃資源管理部門應當定期對采用《意見》有關(guān)創(chuàng)新舉措的建設(shè)項目進行統(tǒng)計梳理,、統(tǒng)計，加強監(jiān)督和指導,。

十三,、適用情況

本《意見》自印發(fā)之日起，宗地內(nèi)未核發(fā)過建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)項目按照本《意見》執(zhí)行,；已核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證但尚未辦理銷售許可證的建設(shè)項目,，整宗土地具備按照《意見》有關(guān)創(chuàng)新舉措進行調(diào)整的建設(shè)項目（不得以因規(guī)劃調(diào)整作為開竣工延期原因），也可按照本《意見》執(zhí)行,；本《意見》印發(fā)前,，已按照《濱海新區(qū)民用建筑規(guī)劃設(shè)計管理創(chuàng)新指導意見（試行）》核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)項目按照原文件要求執(zhí)行。

其他未約定事項，按國家及天津市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

本《意見》自印發(fā)之日起施行,，有效期三年。

附表一

注：附表一中公共管理與公共服務設(shè)施用地,、商業(yè)服務業(yè)設(shè)施用地以及公用設(shè)施用地,、道路與交通設(shè)施用地建筑不包括居住組團或居住街坊應配建公建。

附圖一

附圖二

附圖三

注：S1 單棟建筑獎勵建筑面積（不計入容積率）,；

S2 單棟建筑地上計容建筑面積,；

建筑面積按照國家規(guī)范計算；

S1 /S2 ≤20%,；

補繳土地出讓金的建筑面積=（∑S1 +∑S2）-規(guī)劃條件允許建筑面積上限,。