各有關單位：

《濱海新區(qū)住宅項目品質提升規(guī)劃管理指導意見（試行）》已經區(qū)政府2024年第81次常務會議審議通過,，現(xiàn)印發(fā)試行,。

特此通知。

附件：濱海新區(qū)住宅項目品質提升規(guī)劃管理指導意見（試行）

　　　

2024年9月12日

附件

濱海新區(qū)住宅項目品質提升規(guī)劃

管理指導意見（試行）

為貫徹落實習近平總書記在天津視察中關于“在提升城市治理現(xiàn)代化水平上善作善成”的重要講話精神,，進一步滿足人民群眾對高品質生活和高質量居住環(huán)境的需求,，提升濱海新區(qū)住宅項目規(guī)劃設計水平，推動住宅建筑向生態(tài),、綠色,、宜居方向發(fā)展，依據(jù)《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》,，結合《天津濱海新區(qū)條例》鼓勵在土地,、城鄉(xiāng)規(guī)劃等方面管理創(chuàng)新和先行先試的有關規(guī)定，制定《濱海新區(qū)住宅項目品質提升規(guī)劃管理指導意見》（以下簡稱“指導意見”）,。本指導意見適用于濱海新區(qū)新建高品質住宅建設項目規(guī)劃設計,。

一、加強城市空間設計

（一）鼓勵提升城市街角空間活力,。住宅建設項目宜在街角適當加大退讓距離,，提供城市開放空間,，退界區(qū)域和街道景觀應一體化設計，豐富街角公共界面,。

容積率小于2.0的住宅建設項目,，用地范圍內每建設1平方米城市街角公共開放空間，可增加1平方米經營性配套建筑面積或可售住宅建筑面積,；容積率大于等于2.0且小于4.0的,，每建設1平方米城市街角公共開放空間，可增加1.5平方米經營性配套建筑面積或可售住宅建筑面積,；容積率大于等于4.0的,，每建設1平方米城市街角公共開放空間，可增加2平方米經營性配套建筑面積或可售住宅建筑面積,。增加的經營性配套建筑面積和可售住宅建筑面積應補繳土地出讓收益,。

城市街角公共開放空間用地應滿足以下要求：

1.用地面積在臨近建筑一側應以建筑首層（地面層）外輪廓線外1.5米開始計算；

2.用地用于提供街角休閑空間的,，面積不宜小于300平方米,，綠地率不宜小于35%，且應設置市民健身休憩,、適老化和兒童友好等設施，并滿足無障礙設計要求,；用地用于提供街角景觀公園的,，綠地率不宜小于75%。

3.用地范圍不計入應配建居民健身場地面積,，用地內綠化不計入住宅建設項目綠地率,。

2. 鼓勵優(yōu)化城市界面，塑造輪廓舒展,、韻律起伏的城市天際線,。位于城市重要節(jié)點、河流,、公共綠地,、快速路、主干路沿線的住宅建設項目,，應合理確定建筑面寬和高度的比例關系,，形成疏朗大氣的城市界面。

為優(yōu)化城市天際線管控,，鼓勵住宅建設項目在合理設計天際線的前提下,，建筑限高按《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》（GB50180-2018）表4.0.2的控制指標適度優(yōu)化，即居住用地容積率可按項目實際建設面積容積率（包含不計容建筑面積）取值,，實際容積率所對應的住宅建筑高度控制最大值為住宅建設項目限高,，視為符合規(guī)劃條件,，但僅可提高一檔。規(guī)劃資源部門在審批建筑高度大于80米的住宅建設項目時,，應當征求屬地同級消防救援機構意見且經專家論證確定,。

二、提升住區(qū)內部空間規(guī)劃

（三）為打造高品質居住社區(qū),，豐富住區(qū)內部景觀設施,，提供舒適的歸家感受，鼓勵設置連接住區(qū)入口和單體之間的風雨連廊,，滿足居民雨雪天氣通行的安全舒適和休閑娛樂需求,。當單層風雨連廊無圍護結構且頂蓋寬度不超過3米，用于組織住區(qū)慢行交通系統(tǒng),、優(yōu)化住區(qū)環(huán)境,、提高居民生活品質，作為公共休閑場所而非經營性場所使用時,，建筑面積折合的容積率不計入規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定的容積率,，不計入建筑密度。

（四）鼓勵注重住區(qū)各類出入口設計,。

1.住區(qū)出入口,。為集約利用土地，提升居住社區(qū)內部環(huán)境,，鼓勵住宅建設項目結合景觀設置高品質出入口,。高品質出入口應結合住區(qū)大門設置歸家大堂，功能可包含門衛(wèi)（不大于20平方米）及《城鎮(zhèn)社區(qū)公共服務設施規(guī)劃設計標準（試行版）》表A.5新建業(yè)委會街坊基本設施配置表中管理與服務設施的配置內容,，建筑面積折合的容積率不計入規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定的容積率,。高品質出入口需設置訪客,、快遞等多功能車位,，車位總數(shù)不宜少于規(guī)劃配建要求的2%，最多不超過10個,，不計入機動車停車配建指標,。

2.豎向交通出入口,。鼓勵各類獨立設置的連通地上地下功能的出入口提高設計建設標準，包括但不限于車庫出入口,、人民防空地下室出入口等,，該類建（構）筑物建筑面積折合的容積率不計入規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定的容積率，不計入建筑密度,。

（五）鼓勵獨立設置非機動車集中存放和電動自行車充電場所,。非機動車停車充電區(qū)應嚴格落實各項消防安全要求。當非機動車停車充電區(qū)結合景觀設置遮陽避雨設施且無圍護結構時,，參照《建筑工程規(guī)劃管理技術規(guī)范》（DB12/T1040-2021）13.3.5管理,，不計建筑面積和建筑密度,。

（六）允許合理配置非標準機動車位。

為充分利用停車場（庫）無效空間,，結合市場需求及微型車使用環(huán)境,，允許居住用地在滿足《天津市建設項目配建停車場（庫）標準》（DB/T29-6-2018）和每戶1個標準車位的基礎上，設置微型車位和縱向聯(lián)合車位,，但需嚴格控制總量且滿足以下要求：

1.允許配置少量微型車位,。微型車車位最小尺寸為長3.5米、寬1.6米,，按照0.7個標準車位折算,，微型車位的比例不應超過應配建機動車位總數(shù)的5%。

2.允許結合標準車位設置縱向聯(lián)合車位,，其中盡端車位的比例不應超過應配建機動車位總數(shù)的10%,。

三、提升建筑設計水平

（七）鼓勵注重第五立面設計,。當住宅建筑符合以下情況之一時,，建筑物屋頂層的樓梯間和電梯機房建筑面積折合的容積率不計入規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定的容積率。

1.住宅建設項目執(zhí)行《濱海新區(qū)民用建筑規(guī)劃設計管理創(chuàng)新指導意見》露臺政策,。

2.在滿足建筑荷載安全,、保溫、防水等要求的前提下,，將業(yè)主可以共同使用的屋頂實施有效的屋頂綠化,，且屋頂綠化面積不低于屋頂層建筑投影面積的30%。

（八）鼓勵住宅建筑采用石材,、金屬板、陶板等高品質建筑材料,，滿足安全性和易維護性的同時提高外立面美觀性和耐久性,。（公共建筑可參照執(zhí)行）

1.以提升建筑品質為目的使用高品質建筑材料的，外保溫層外表面至飾面層外表面之間的建筑面積折合的容積率不計入規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定的容積率,。

2.對于符合超低能耗建筑（含被動房）建設標準要求,、滿足綠建二星級的住宅建筑因超出現(xiàn)行節(jié)能設計標準規(guī)定增加的保溫層厚度所產生的建筑面積折合的容積率不計入規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定的容積率。

（九）鼓勵住宅建筑設置飄窗,。

1.適用范圍,。適用于戶型含4個及以上居住空間的改善類住宅。

2.面積計算,。住宅建筑從室內地面起至窗臺面高度大于等于0.3米且外挑尺寸小于等于0.7米且窗臺面至凸窗頂板底結構凈高小于等于2.1米的飄窗不計建筑面積,。

（十）鼓勵住宅建筑設置空中綠化平臺。

為貫徹綠色低碳理念,，打造生態(tài),、美麗,、宜居“濱城”，豐富城市風貌,，鼓勵住宅建筑設置空中綠化平臺,。

1.適用范圍。適用于建筑面積（產權面積）不小于144平方米的改善類住宅,。

2.設計要求,。戶內獨享空中綠化平臺需從建筑主體外挑設置，出挑尺寸應大于2.4米,，層高應不低于兩個自然層高,，不得封閉且無圍護結構。綠化覆土面積不應低于60%,，覆土深度不低于0.5米,，采用局部結構降板處理且應沿圍護設施布置，兼顧城市立面效果,。

多戶共享空中綠化平臺應連接一定數(shù)量住戶并為業(yè)主共享,，層高應不低于兩個自然層高，不得封閉且無圍護結構,。綠化覆土面積不應低于60%,，覆土深度不低于0.5米，兼顧城市立面效果,。

3.容積率要求,。空中綠化平臺的水平投影建筑面積折合的容積率不計入規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定的容積率。

4.間距要求,。建筑間距,、消防間距按照國家和天津市有關規(guī)定執(zhí)行，空中綠化平臺不參與建筑間距計算,，應參與消防間距計算,。

5.日照要求。日照分析按照國家和天津市有關規(guī)定執(zhí)行,，空中綠化平臺應參與建模計算,。

6.建筑密度要求?？罩芯G化平臺的水平投影面積不計入建筑密度,。

7.人防要求?？罩芯G化平臺的累計建筑面積不計入人防配建面積計算基數(shù),。

8.登記要求。空中綠化平臺不計入產權面積,，應體現(xiàn)在房產證附圖中,。

9.停車配建要求,。空中綠化平臺的累計建筑面積不計入機動車,、非機動車配建指標計算基數(shù),。

10.保護隱私要求。應結合設置擋板,、綠化等措施規(guī)避視線干擾,，保證私密性。

11.安全美觀要求,。應設置通透性圍護設施,，保證立面協(xié)調、美觀,。不得進行潛伏設計或為后期預留增加封閉設施的結構或構造,，不得改變空中綠化平臺使用性質。荷載設計應充分考慮業(yè)主使用情形,，保證結構安全,。

四、審批手續(xù)辦理

（十一）規(guī)劃資源部門在核發(fā)規(guī)劃條件通知書時應注明鼓勵按照指導意見有關要求進行規(guī)劃設計創(chuàng)新,。土地出讓后,，房地產開發(fā)企業(yè)應按照規(guī)劃條件要求進行方案設計。建設項目設計方案應經濱海新區(qū)同級規(guī)劃資源部門按審批職能審核同意,。

（十二）符合本指導意見要求的建設項目,，其建筑面積、容積率指標與出讓時規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定內容有變化的,，以及涉及補繳土地出讓收益的,，在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證前，需簽訂土地出讓補充合同,，取費標準按濱海新區(qū)相關標準進行約定并執(zhí)行,。不動產登記部門按土地出讓補充合同辦理首次登記。

（十三）使用本指導意見的建設項目,，應在建設工程規(guī)劃許可佐證材料中補充政策使用情況專篇，詳細表述條款應用情況,、建設規(guī)模變化,、涉及的補簽土地出讓合同和補繳土地出讓收益情況等有關內容。

（十四）新建住宅建設項目已取得國有建設用地使用權,，尚未辦理建設工程規(guī)劃許可證的,，可按照本指導意見執(zhí)行。建設項目滿足以下情形之一的,，由房地產開發(fā)企業(yè)提出書面申請,，經報濱海新區(qū)同級規(guī)劃資源部門認定同意執(zhí)行本指導意見的,，可結合本指導意見要求按照現(xiàn)行審批程序辦理相關手續(xù)：

1.已核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，尚未辦理商品房銷售許可證,，經編制論證報告研究后認為按照本指導意見內容變更規(guī)劃許可具有可行性的（不得以因規(guī)劃調整作為開竣工延期原因）,；

2.分期開發(fā)實施的住宅建設項目中，尚未辦理工程規(guī)劃許可證的分期,，經編制論證報告研究后認為按照本指導意見實施不對已批分期造成不利影響的,。

（十五）取得國有建設用地使用權的新建住宅建設項目因品質提升需求，其容積率可在控制性詳細規(guī)劃范圍內進行下調,，不返還土地出讓金,。容積率下調后，其他用地與建筑控制指標可按《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》（GB50180-2018）相應區(qū)間進行調整,，視為符合規(guī)劃條件,。

五、責任與監(jiān)督

（十六）使用本指導意見的建設項目在土地出讓,、規(guī)劃許可,、不動產登記階段所涉及的建筑面積計算，統(tǒng)一按國家,、市房屋面積測量規(guī)范執(zhí)行,。房地產開發(fā)企業(yè)、設計單位,、施工單位,、測繪單位按照相關規(guī)范設計、建設,、測量,，不得虛假設計、施工,、測量,。房地產開發(fā)企業(yè)對建設項目負總責任，設計單位,、施工單位,、測繪單位對真實性、準確性,、合規(guī)性各負其責,。房地產開發(fā)企業(yè)有失信行為的，將其納入工程建設項目審批信用管理信息平臺,，歸集至天津市行政機關聯(lián)合獎懲監(jiān)管系統(tǒng),，按照“一處失信、處處受制”的原則實施聯(lián)合懲戒。

（十七）如建設項目設置空中綠化平臺,、屋頂綠化,、街角公共開放空間，房地產開發(fā)企業(yè)應在施工階段完成建設及綠植種植,，植物選擇應合理搭配植物類型,，以喬灌木為主，體現(xiàn)色相,、季相,，觀花、觀葉,、觀果相結合,，并滿足建筑結構安全。交付后綠化維護工作應由物業(yè)統(tǒng)一,、定期組織專業(yè)人員進行植被剪枝,、排水維護、除蟲害等養(yǎng)護工作,。

（十八）房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽署房屋買賣合同時,，應將空中綠化平臺在房屋買賣合同附圖中體現(xiàn)；在相關條款中明確購房人應簽署空中綠化平臺規(guī)范使用承諾書,，明確業(yè)主后期管理和維護義務,，并及時將承諾書移交物業(yè)管理公司備案，作為物業(yè)管理公司后期對空中綠化平臺監(jiān)管的依據(jù),，以保障建筑立面效果和住宅空間品質,。

（十九）規(guī)劃資源部門應將相關規(guī)劃管理要求在建設工程規(guī)劃許可證及所附圖件中予以明確。在規(guī)劃驗收中發(fā)現(xiàn)未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的,，以及擅自改變功能等驗收不合格情形的,，不享受本指導意見不計容積率政策，由此造成的超容積率,、超面積等移交執(zhí)法部門依法依規(guī)予以查處,。

本指導意見僅作為住宅建筑規(guī)劃設計的指導文件，不具有強制性,，如房地產開發(fā)企業(yè)使用本指導意見,，則應按本指導意見要求開展規(guī)劃設計；實施過程中,，如擬不繼續(xù)實施本指導意見內容,，應按照相關規(guī)定依法辦理手續(xù)。其他未規(guī)定事項,，按國家及天津市有關規(guī)定執(zhí)行,。

本指導意見自印發(fā)之日起試行，試行期兩年,。

附件：1.圖示說明

2.空中綠化平臺規(guī)范使用承諾書（參考文本）

附件1

圖示說明

1.城市街角公共開放空間示意圖

2.風雨連廊示意圖

3.非機動車集中存放和電動自行車充電場所示意圖

4.縱向聯(lián)合車位示意圖

5.空中綠化平臺設計示意圖

6
.空中綠化平臺建筑間距和消防間距示意圖

7.空中綠化平臺日照分析示意圖

8.空中綠化平臺保護隱私設計示意圖

附件2

空中綠化平臺規(guī)范使用承諾書

（參考文本）

（房地產開發(fā)企業(yè)名稱）,、（項目名稱）物業(yè)管理公司：

本人，于年月日購買項目樓號房屋,，現(xiàn)本人代表房屋全部居住人鄭重承諾如下:

1.本人已明確知悉本承諾書所指空中綠化平臺包含兩部分,，一是為本人所購買的住宅中凸出建筑主體的、外挑的室外綠化景觀平臺部分,，二是為多戶共享的室外綠化景觀平臺部分,。

2.本人認同空中綠化平臺及其景觀綠化是城市風貌和建筑立面的必要組成部分，是構成城市公共界面的重要要素,，故具備一定公共屬性,。本人同意在所購房屋的建筑生命周期內，接受并服從政府,、房地產開發(fā)企業(yè),、物業(yè)管理公司等相關部門對空中綠化平臺綠化的監(jiān)督管理。

3.不對該空中綠化平臺進行破壞,、改建和調整,。不封閉空中綠化平臺，不影響或遮擋空中綠化平臺綠化效果,。不減少該空中綠化平臺經規(guī)劃審批的綠地面積,，不擅自改變空中綠化平臺的規(guī)劃用途和使用功能。不擅自修（搭）建任何建（構）筑物或裝置,，使用過程中不超出空中綠化平臺設計荷載,。

4.不對房地產開發(fā)企業(yè)在交付空中綠化平臺時已栽種好的綠植進行更改或移除（經物業(yè)管理公司確認植物病蟲害或死亡的，可更換與此前綠化效果一致的綠植,，戶內部分綠植更換費用由本人自理）,。

5.及時向物業(yè)管理公司反映居住過程中發(fā)現(xiàn)的空中綠化平臺綠植生長和病蟲害對建筑結構、防水,、給排水,、其他綠化等造成的損害或安全隱患，以便物業(yè)管理公司協(xié)助予以解決,。

6.為共同維護良好的小區(qū)環(huán)境和城市公共景觀界面效果,，注重保持空中綠化平臺的整潔美觀，維護良好的公共環(huán)境,。不在空中綠化平臺內堆放雜物或生活垃圾,，不圈養(yǎng)大型家畜禽，不進行可能對相鄰住戶及公共部位造成不良影響的行為,。

7.自愿同意委托物業(yè)管理公司對空中綠化平臺使用狀況進行監(jiān)督和糾正,。同意房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司等有關單位工作人員攜帶必需的設備、機器及材料進入空中綠化平臺開展對綠植及建筑結構的養(yǎng)管,、檢查,、維修、加裝設備設施等工作,，且本人將提供必要協(xié)助,。

8.同意物業(yè)管理公司對空中綠化平臺進行巡查并將巡查情況上報政府相關部門。同意物業(yè)管理公司有權要求本人在限定期限內對違反本承諾書內容的行為自行改正,、拆除,、恢復原狀，若本人未及時自行整改,，物業(yè)管理公司可及時報請政府相關部門進行改正或拆除,，相關費用由本人承擔。本人已知曉并接受如出現(xiàn)拒不配合調查取證,、拒不改正等情形,，視同私撘亂建，政府相關部門可能予以凍結房屋產權,、失信行為計入不良信用記錄等處罰,。

9.同意將本承諾書作為政府、房地產開發(fā)企業(yè),、物業(yè)管理公司等有關部門的監(jiān)管依據(jù),。

承諾人：

身份證號:

聯(lián)系電話：

時 間：? 年 ??月 ???日