為進一步提升行政規(guī)范性文件的實效性,，更好的支撐新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展支撐引領行動部署,，滿足新區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，現(xiàn)組織開展《關于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復合利用辦法》（2023年修訂稿）向社會公開征求意見工作,，歡迎各有關單位與個人于2023年12月25日前將意見發(fā)送至郵箱[email protected],，請注明聯(lián)系方式。感謝您的參與和支持,。

附件：《關于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復合利用辦法》（2023年修訂稿）

2023年12月11日

（聯(lián)系人：陳先生,；聯(lián)系電話：022-66223563）

關于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復合利用辦法（2023年修訂稿）

（征求意見稿）

為實施創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略,加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和新動能引育，支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展,，根據(jù)《關于支持國家級新區(qū)深化改革創(chuàng)新加快推動高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕58 號）,、《加快推進新時代濱海新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的意見》（津黨發(fā)〔2019〕23 號）、《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5 號）,、《天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整升級實施辦法》（津政辦發(fā)〔2018〕55號）等文件精神,，落實濱海新區(qū)作為全國綜合配套改革試驗區(qū)先行試驗一些重大的改革開放措施等方面要求,在《關于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復合利用暫行辦法》實施三年工作基礎上，制定本辦法,。

第一條 本辦法所稱新型產(chǎn)業(yè)用地是指符合國家,、天津市及濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)政策導向，對居住和公共環(huán)境無干擾,、無污染和安全隱患,，融合研發(fā)、創(chuàng)意,、設計,、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關配套服務的用地,。

第二條 為鼓勵新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展,加快新動能引育,降低實體經(jīng)濟企業(yè)用地成本,將新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)納入 M1 進行管理,，規(guī)劃用地性質(zhì)界定為M1(新型產(chǎn)業(yè)用地),在土地分類中對應土地用途為“工業(yè)用地”（新型產(chǎn)業(yè)用地）。此類用地的配套用房包括配套管理用房,、宿舍,、食堂、小型商業(yè)等生活設施及其他配套輔助用房等,，配套用房計容面積不得超出項目地上總建筑面積的30%,。

第三條 本辦法適用于現(xiàn)有工業(yè)研發(fā)用地（原M4用地）、存量用地提升改造為新型產(chǎn)業(yè)項目及本辦法出臺后新出讓的新型產(chǎn)業(yè)用地項目,。

原則上新增供地類的新型產(chǎn)業(yè)用地項目的開發(fā)主體應屬于《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（GB/T4754-2017）中 C（制造業(yè)）,、I（信息傳輸、軟件和信息技術服務）,、M（科學研究和技術服務業(yè)）行業(yè),，優(yōu)先支持天津市和濱海新區(qū)確立的重點戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)的鏈主企業(yè)、高新技術企業(yè),、科技型企業(yè)、高成長性企業(yè)等重點企業(yè),。開發(fā)區(qū)管委會,、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門可參考新型產(chǎn)業(yè)分類目錄（附件1），結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際進行認定,。

更新改造類的新型產(chǎn)業(yè)用地項目開發(fā)主體應具有較強經(jīng)濟實力或較強產(chǎn)業(yè)招商能力或具備園區(qū)開發(fā)運營經(jīng)驗,。因盤活歷史已供應工業(yè)用地的已出讓土地轉(zhuǎn)M0項目，應強化對于項目的經(jīng)濟貢獻與產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的準入要求,。

支持其他符合新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向的,、具有較強財稅貢獻能力、招商運營能力的企業(yè)或招商引資主體開發(fā)新型產(chǎn)業(yè)用地項目,。

第四條 新型產(chǎn)業(yè)用地項目的布局應符合國土空間規(guī)劃等規(guī)劃要求,，且應遵循以下原則：

（一）新型產(chǎn)業(yè)用地應優(yōu)先在《天津市工業(yè)布局規(guī)劃（2022-2035）》確立的重點發(fā)展區(qū)和優(yōu)化提升區(qū)內(nèi)集中布局，包括但不限于經(jīng)開區(qū),、高新區(qū),、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū),、東疆保稅港區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū),，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的新型產(chǎn)業(yè)用地面積不超過園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地總面積的15%。

（二）在重點發(fā)展區(qū)和優(yōu)化提升區(qū)外,，為推進產(chǎn)城融合,，位于交通便捷、配套完善且不適于大規(guī)模發(fā)展制造業(yè)的區(qū)域,，經(jīng)區(qū)人民政府批準可適當布局新型產(chǎn)業(yè)用地,。

第五條 新型產(chǎn)業(yè)用地原則上容積率大于1.5、小于4.0,，建筑密度不小于 30%,，綠地率不小于20%,鼓勵屋頂綠化和垂直綠化,提高綠化覆蓋率。根據(jù)發(fā)展需要,在滿足城市空間品質(zhì),、公共服務設施,、市政設施等承載能力的前提下，經(jīng)充分論證,，可適當提高容積率上限要求,。

第六條 新型產(chǎn)業(yè)用地的建筑形態(tài)應與產(chǎn)業(yè)類型、業(yè)態(tài)需求相匹配,，生產(chǎn)制造類用房和研發(fā)類產(chǎn)業(yè)用房不得采用住宅類建筑的套型平面,、建筑布局和外觀形態(tài)。其中生產(chǎn)制造用房，應符合工業(yè)建筑設計規(guī)范,，研發(fā)類產(chǎn)業(yè)用房可參照辦公建筑設計規(guī)范,，最小單元面積不得小于100平方米，生產(chǎn)類產(chǎn)業(yè)用房最小單元面積不得小于300平方米,。新型產(chǎn)業(yè)用地上建筑物的消防,、人防、機動車配建等要求,，應根據(jù)地上建筑物的實際用途差異化引導,。其中生產(chǎn)制造廠房，應符合工業(yè)建筑消防驗收標準,，滿足工業(yè)用地類建設項目停車位配建要求,。研發(fā)類產(chǎn)業(yè)用房參照商務辦公類相關規(guī)范進行消防驗收、人防工程以及停車位配建,。宿舍及生活配套用房參照居住類建設項目進行消防驗收,、人防工程以及停車位配建。

第七條 結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和市場需求,，合理確定新型產(chǎn)業(yè)用地布局及用地規(guī)模,；涉及除M1(一類工業(yè)用地)外，其它用地性質(zhì)調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地的,、新型產(chǎn)業(yè)用地容積率指標調(diào)整的,，應履行控規(guī)修改程序；控規(guī)中M1（一類工業(yè)用地）調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地的,、新型產(chǎn)業(yè)用地除容積率外其它指標調(diào)整的應履行細分導則調(diào)整程序,。

第八條 鼓勵產(chǎn)城融合發(fā)展。在符合環(huán)保,、城市安全的前提下,，鼓勵新型產(chǎn)業(yè)用地與居住用地、公共管理與公共服務設施用地,、商業(yè)用地,、道路與交通設施用地、公用設施用地,、綠地與廣場用地等混合使用,，需在控規(guī)中明確不同性質(zhì)用地的比例。鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)項目的配套比例對應的用地面積或者建筑面積集中起來,，建設產(chǎn)業(yè)生活圈,，選取合理位置，統(tǒng)一建設宿舍型保障性租賃住房及其他配套用房,。

第九條 根據(jù)新型產(chǎn)業(yè)生命周期采取彈性出讓年限和公開租賃方式進行土地供應,，新型產(chǎn)業(yè)用地最高出讓年限不超過 40 年,。租賃期滿申請續(xù)期的,可采取協(xié)議方式。涉及新型產(chǎn)業(yè)用地與居住用地混合使用的,應采取公開出讓方式,。各開發(fā)區(qū)管委會,、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責出讓方案組卷工作，將產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議（含產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議征求意見情況及管委會審定意見）作為組卷要件一并上報市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局,，市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局審核后上報區(qū)政府審批,。

第十條 新型產(chǎn)業(yè)用地的市場評估地價不得低于相同地段工業(yè)用途基準地價的1.5倍，出讓底價在市場評估價的基礎上,，可根據(jù)物業(yè)自持比例、項目類型,、土地出讓年限等因素進行修正,，具體如下：

（一）原則上新型產(chǎn)業(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)用房自持比例不低于50%，自持70%以上的可進行0.7的地價系數(shù)修正,，自持100%的可進行0.5的地價系數(shù)修正（修正后不能低于所在地土地等別相對應的全國工業(yè)用地出讓最低價的70%）,。

（二）經(jīng)市、區(qū)京津冀協(xié)同發(fā)展相關機構認定為承接北京非首都功能疏解的新型產(chǎn)業(yè)用地項目,，可直接進行0.7的系數(shù)修正,，自持100%的可進行0.5的系數(shù)修正（修正后不能低于所在地土地等別相對應的全國工業(yè)用地出讓最低價的70%）。

（三）因盤活歷史已供應工業(yè)用地的已出讓土地轉(zhuǎn)M0項目按相應土地價差補繳相應地價款,。

新型產(chǎn)業(yè)用地土地價款,，經(jīng)區(qū)政府集體決策，可分期繳納,，最長時間不超過一年,，且須在不動產(chǎn)登記前繳清。與新型產(chǎn)業(yè)用地融合發(fā)展的其它用地,，按對應規(guī)劃用地性質(zhì)分別計算土地出讓金,、出讓年限和不動產(chǎn)登記,按照一宗地開展土地出讓工作。受讓人在付清出讓金（租金）后,，向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記,。

第十一條 新型產(chǎn)業(yè)項目建成投產(chǎn)后，因企業(yè)發(fā)展,需要將建筑物進行分割轉(zhuǎn)讓,、抵押的,，由項目所在地的開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn),、園區(qū)對新型產(chǎn)業(yè)用地的土地出讓合同及產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議的履行,、消防安全等情況進行綜合審查，審查同意后,，出具同意分割轉(zhuǎn)讓,、抵押的審查書面意見。

對于已辦理銷售許可的項目，按照銷售許可確定的建筑物基本單元進行不動產(chǎn)登記和核發(fā)不動產(chǎn)權證書,；未辦理銷售許可的項目,，在完成建筑物首次登記后,確需按幢、層,、間進行房產(chǎn)分割登記的,，采取土地共用的方式，并應符合以下條件：擬分割單元應當為權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間,；項目所在開發(fā)區(qū)管委會出具同意分割轉(zhuǎn)讓,、抵押的審查書面意見；對于按層,、間進行分割登記的,，審查意見應附分割后的界線范圍圖。

新型產(chǎn)業(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)用房可分割轉(zhuǎn)讓比例不超過產(chǎn)業(yè)用房總計容建筑面積的50％,，可分割轉(zhuǎn)讓最小單元建筑面積不得低于300平方米,，可按照幢、層,、套（間）等固定界限為基本單元分割登記,，配套用房原則上不得分割銷售。為保障新型產(chǎn)業(yè)用地項目的長效運營,，新型產(chǎn)業(yè)用地上建筑物原則上應由統(tǒng)一的市場主體整體開發(fā)運營,，鼓勵引入專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營商。

第十二條 新型產(chǎn)業(yè)用地及其地上建筑物首次轉(zhuǎn)讓,、出租及再次轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租對象，應當為濱海新區(qū)依法注冊登記的企業(yè),，符合新型產(chǎn)業(yè)類型,，且需經(jīng)所在開發(fā)區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門認定同意,。首次轉(zhuǎn)讓后,，5年內(nèi)不能再次轉(zhuǎn)讓。5年后確需轉(zhuǎn)讓的可由所在開發(fā)區(qū)管委會,、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及其區(qū)產(chǎn)業(yè)用房管理部門按約定價格優(yōu)先回購,，放棄優(yōu)先回購的可以轉(zhuǎn)讓給符合產(chǎn)業(yè)準入要求的受讓方。產(chǎn)業(yè)用房經(jīng)首次轉(zhuǎn)讓后,，由受讓方再次出讓的,，均屬二次轉(zhuǎn)讓。通過股權轉(zhuǎn)讓等方式將產(chǎn)業(yè)用房作為資產(chǎn)注入其他公司的,，參照二次轉(zhuǎn)讓進行管理,。5年內(nèi)因企業(yè)破產(chǎn)倒閉,、司法裁決等特殊情形確需轉(zhuǎn)讓的，允許二次轉(zhuǎn)讓,。轉(zhuǎn)讓方應將一定比例的增值收益上繳區(qū)人民政府,，具體辦法由各開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)自行制定,。

為培育產(chǎn)業(yè)鏈,，鼓勵分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用房優(yōu)先用于引進產(chǎn)業(yè)鏈上下游的伙伴企業(yè)。鼓勵采用先租后售方式,，在承租人產(chǎn)業(yè)績效,、研發(fā)投入等指標達到設定條件后再轉(zhuǎn)讓。

項目開發(fā)主體有義務向產(chǎn)業(yè)用房受讓方明示房屋的規(guī)劃用途,、土地出讓年限,、契稅、公共維修資金,、物業(yè)服務費,、水電費以及配套建設指標等情況,，告知受讓方應嚴格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用,，不得擅自改變用途，以及辦理不動產(chǎn)權證書,、二次轉(zhuǎn)讓的具體前提條件,，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。

新型產(chǎn)業(yè)用地項目的可分割銷售部分需通過現(xiàn)售方式進行銷售,，其銷售管理,、不動產(chǎn)登記等參照商品房有關規(guī)定執(zhí)行。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)依法取得土地使用權并已完成達產(chǎn)目標,，且尚有未建設并具備獨立開發(fā)條件節(jié)余用地的產(chǎn)業(yè)項目,，除依法收儲外，在相關部門明確用地拆分范圍和產(chǎn)業(yè)準入條件,、投入產(chǎn)出要求后,，允許土地權屬單位將節(jié)余用地從原產(chǎn)業(yè)用地中分出轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓價格不得高于本區(qū)三年內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地的平均價格,。

第十三條 各開發(fā)區(qū),、區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門負責制定新型產(chǎn)業(yè)用地項目產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議， 需明確產(chǎn)業(yè)準入條件,、投產(chǎn)時間,、投資強度,、產(chǎn)出效率、節(jié)能環(huán)保、股權變更約束,、土地及地上建筑物轉(zhuǎn)讓條件、產(chǎn)業(yè)用房自持比例、退出機制,、違約責任等相關條款，其中違約責任需具有可量化的處置措施,，包括違約金,、土地及建（構）筑物的處置措施等。

根據(jù)項目類型的特征,，可制定差異化的監(jiān)管考核標準：

（一）以企業(yè)自持自用為主的新型產(chǎn)業(yè)用地項目（產(chǎn)業(yè)用房自持比例在70%以上）可側(cè)重考核固投強度,、稅收強度、產(chǎn)值強度,、研發(fā)經(jīng)費支出比例,、研發(fā)人員數(shù)量比例、科技成果數(shù)量等經(jīng)濟與科技產(chǎn)出型指標,。

（二）以面向市場租售為主的新型產(chǎn)業(yè)用地項目（產(chǎn)業(yè)用房自持比例在70%以下）可側(cè)重考核稅收強度,、產(chǎn)值強度、高新企業(yè)/科技型企業(yè)/專精特新（成長性）企業(yè)/具有自主知識產(chǎn)權企業(yè)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)的招引數(shù)量等經(jīng)濟與招商運營型指標,。

（三）盤活歷史已供應工業(yè)用地的已出讓土地轉(zhuǎn)M0項目以及存量普通工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地的改造類項目,，可在上述標準的基礎上一事一議研究制定準入指標。

各開發(fā)區(qū)管委會,、區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門可根據(jù)《工業(yè)項目建設用地控制指標》要求,，結(jié)合各地區(qū)產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出監(jiān)管案例（附件2）和本地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際確定具體準入標準。

第十四條 建立事中事后監(jiān)管機制,，由各開發(fā)區(qū)管委會,、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織各部門成立新型產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)管小組，作為屬地監(jiān)管主體,，負責制定新型產(chǎn)業(yè)用地項目產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議范本,、制定達產(chǎn)驗收具體規(guī)定、違約懲罰措施等要求,，并按照“誰提出,，誰監(jiān)管”的原則，組織各部門開展新型產(chǎn)業(yè)用地的監(jiān)管工作,。

各開發(fā)區(qū)管委會,、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在土地出讓后依據(jù)監(jiān)管協(xié)議進行定期考核，建立新型產(chǎn)業(yè)項目用地臺賬和評估機制,，在項目建成投產(chǎn)后定期對監(jiān)管協(xié)議約定事項的履行情況進行核查,，并根據(jù)履約核查情況依法依規(guī)進行處置后，形成履約核查處理報告上報濱海新區(qū)人民政府,。

同一項目采取分期建設的,，則按當期實際開發(fā)面積計算投資強度,、年產(chǎn)出比和財政貢獻等相關指標進行驗收考核。新型產(chǎn)業(yè)用地項目通過履約監(jiān)管驗收的,，允許開發(fā)主體對其進行租售,。未通過驗收的，責令開發(fā)主體限期整改,。如達產(chǎn)驗收中財政貢獻指標未達標,，允許開發(fā)主體按項目產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議期限內(nèi)的財政貢獻指標補足差額，視為通過驗收,。逾期仍未通過達產(chǎn)驗收的,，除罰沒履約保證金，還應按照約定條款對開發(fā)主體處以停止剩余未分割轉(zhuǎn)讓部分進行分割轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)權證書辦理,、列入失信“黑名單”,。

新型產(chǎn)業(yè)用地項目整體達產(chǎn)驗收前，原則上不得轉(zhuǎn)讓土地使用權和變更開發(fā)主體公司股權,；確需轉(zhuǎn)讓土地使用權和變更開發(fā)主體公司股權的,，開發(fā)主體須落實項目產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議中約定的財政貢獻、違約責任等事項,，并報新型產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)管小組審議同意后方可辦理,，且優(yōu)先由政府及其產(chǎn)業(yè)用房管理主體按成本價進行回購。在新型產(chǎn)業(yè)用地項目整體達產(chǎn)驗收后,，經(jīng)新型產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)管小組審議同意,，項目開發(fā)主體可按規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權和變更開發(fā)主體公司股權,。

第十五條 按照行政管理職能,，新區(qū)各行政主管部門配合各開發(fā)區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對企業(yè)履約情況實施共同監(jiān)管,，依職責做好相關工作,。

第十六條 新型產(chǎn)業(yè)用地項目單位應依法依規(guī)從事開發(fā)建設和生產(chǎn)經(jīng)營活動。對存在弄虛作假,、違法違規(guī)經(jīng)營活動以及擅自改變土地用途或者審批用途的新型產(chǎn)業(yè)項目單位,，各開發(fā)區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）會同區(qū)有關職能部門依法依規(guī)進行查處,，并將企業(yè)納入失信黑名單,。

第十七條 本辦法自印發(fā)之日起實施,有效期5年。市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局負責本辦法的具體解釋工作,。其它未約定事項按照國家及天津市有關規(guī)定執(zhí)行,。

附件1：濱海新區(qū)新型產(chǎn)業(yè)分類指導目錄

附件2：產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出監(jiān)管案例

附件3：以高新區(qū)海洋片區(qū)為樣本,，進行地價測算情形對比

備注：

測算以高新區(qū)海洋片區(qū)地價標準取值,；M1按照地面價計算，M0及辦公用地按照樓面地價計算,；M0自持70%按照0.7系數(shù)修正,，自持100%按照0.5系數(shù)修正；辦公用地全自持按照1366元/㎡計算,。

測算依據(jù)：《高新區(qū)基準地價》,、《天津市城鎮(zhèn)基準地價更新成果》2022

為進一步提升行政規(guī)范性文件的實效性，更好的支撐新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展支撐引領行動部署,，滿足新區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求,，現(xiàn)組織開展《關于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復合利用辦法》（2023年修訂稿）向社會公開征求意見工作，歡迎各有關單位與個人于2023年12月25日前將意見發(fā)送至郵箱[email protected],，請注明聯(lián)系方式,。感謝您的參與和支持。

為進一步提升行政規(guī)范性文件的實效性,，更好的支撐新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展支撐引領行動部署,，滿足新區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求,，我局于2023年12月11日至2023年12月25日在市規(guī)劃資源局及濱海新區(qū)人民政府網(wǎng)站開展了《關于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復合利用辦法（2023年修訂稿）》向社會公開征求意見工作，公示期間未收到意見,。

特此說明,。